Lange und Lange Immobilien | Immobilienfachwirt | IVD Mitglied

Frage Nr. 4 - Wie läuft der Kauf meiner Wunschimmobilie hier in Spanien formal überhaupt ab?

Hier bedarf es Ihrer besonderen Aufmerksamkeit!

Aus Deutschland kennen Sie, dass der Erwerb einer Immobilie und die diesbezügliche vertragliche Regelung immer der notariellen Beurkundung bedarf (geregelt im BGB § 311 b).

Tja, lieber zukünftiger Immobilienbesitzer,

das kann man in Spanien ebenso machen, aber es geht auch einfacher (und unsicherer).

Also aufgepasst, auch das hier ist möglich und sollten Sie so nicht machen:

Kaufverträge in Spanien bedürfen grundsätzlich keiner Form. Sie sind entsprechend Artikel 1278 des Código Civil (das spanische zivile (bürgerliche) Gesetzbuch, üblich mit CC abgekürzt) sogar mündlich oder handschriftlich verbindlich, wenn sich die Vertragsparteien entsprechend geeinigt haben und die Vorgaben des Artikels 1261 CC eingehalten werden, dies sind:

• übereinstimmende Willenserklärungen der Parteien
• ein Rechtsgrund für die Verpflichtungen sowie
• ein bestimmter Vertragsgegenstand

Durch mündliche oder handschriftliche Kaufverträge können Sie allerdings als neuer Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Dies bleibt ausschließlich dem notariell beurkundeten Kaufvertrag (escritura) vorbehalten.

Die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) hat wiederum nur eine rein deklaratorische Wirkung.

Eine weitere Besonderheit besteht bei Grundstückskaufverträgen:

Hier bedarf es entsprechend Artikel 1280 Nr. 1 CC immer der notariellen Form. Aber, wenn der Notar nicht hinzugezogen wird, ist kurioserweise der Vertrag dennoch wirksam. Auf Betreiben einer der Vertragspartner kann die notarielle Beurkundung im Nachhinein allerdings gerichtlich erwirkt werden.

Verunsichert? No Problem - wir geben Ihnen Sicherheit!

Bei einem Kauf durch uns, wird Ihr Kaufvertrag, immer und ohne Ausnahme, durch einen Notar beurkundet (escritura) und Sie stehen anschließend im Grundbuch (Registro de la Propiedad) als Eigentümer!

Wie kann ich mir die Immobilie verbindlich reservieren lassen?

Sie haben sich für Ihre Traumresidenz entschieden und können es kaum noch abwarten, diese Ihr eigen nennen zu dürfen. Aber bis zur Escritura, dem notariell beurkundeten Kaufvertrag kann es oft noch einige Wochen dauern…

Wie kann ich sichergehen, dass mir kein anderer diese Immobilie wegschnappt?

Der Reservierungsvertrag, auch Optionsvertrag genannt

Eigentlich gibt es zwischen Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva) und Optionsvertrag (contrato de opción) einige Unterscheide. Allerdings verschwimmen diese in der Praxis derart, dass ich sie hier zusammengefasst habe.

In Spanien ist es üblich bei konkretem Kaufinteresse einen Reservierungsvertrag (acuerdo de reserva) abzuschließen.

Hierin verpflichtet sich der Verkäufer gegen eine Reservierungsanzahlung, dem Kaufinteressenten gegenüber, diese Immobilie aus dem offiziellen Verkaufsangebot herauszunehmen und natürlich verbindlich für den Kaufinteressenten zu reservieren. Also ein gegenseitiges Kauf/Verkaufsversprechen.

Im Reservierungsvertrag wird u.a. festgehalten, für wie lange die Reservierungsfrist gilt, bis wann also die notarielle Beurkundung mit Zahlung des Kaufpreises gezeichnet werden muss.

Im Gegensatz zum Reservierungsvertrag, kann der Optionsvertrag (contrato de opción) im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Hiervon nimmt man aber wegen der zusätzlichen Kosten meistens Abstand.

Wie hoch ist die Reservierungsanzahlung?

Bei Gebrauchtimmobilien liegt diese meistens bei 10 % des vereinbarten Kaufpreises.

Bei schlüsselfertigen Neubauten nehmen die Bauträger in der Regel 6000.- Euro und bei geplanten Bauprojekten 3000.- Euro.

Sollten Sie als Kaufinteressent von Ihrem, durch den Reservierungsvertrag ratifizierten Kaufversprechen zurücktreten, verfällt die Anzahlung an den Verkäufer. Daher sollten Sie vor der Unterschrift, absolut sicher sein, dass dies Ihre Traumimmobilie ist.

Bei gebrauchten Immobilien folgt dann nach dem Reservierungsvertrag der notarielle Kaufvertrag. Sie sind dann glücklicher Eigentümer Ihrer Spanienresidenz.

Bei Neubauten wird in dem Zeitraum zwischen dem Reservierungsvertrag und dem Notartermin, meistens noch ein privatschriftlicher Kaufvertrag (contrato de compraventa) unterzeichnet. Dieser kann im weitesten Sinne mit einem Bauträgervertrag in Deutschland verglichen werden.

Hier wird bereits der Kaufgegenstand - Ihre Traumimmobilie-, der Kaufpreis, die Übergabevoraussetzungen, die Zahlungskonditionen und die Kostenverteilung geregelt. Ebenso wichtig, sollte festgehalten werden bis wann der Notarvertrag beurkundet und eine eventuelle Finanzierung gesichert sein muss.

Grundsätzlich muss auf den Kaufpreis noch die Grunderwerbsteuer (bei gebrauchten Immobilien) oder Mehrwertsteuer (bei Neubauten) gezahlt werden. Mehr dazu später.

Welche Informationen müssen vor der Unterschrift der Escritura beschafft und überprüft werden?

Die wesentlichen Informationen sollten aus dem Grundbuchauszug des Eigentumsregisters/Grundbuches (Registro de la Propiedad) ersichtlich sein. Dies sind:

• Der Eigentümer

Up´s, die eingetragene Person stimmt nicht mit dem Verkäufer überein!? Meistens kein Beinbruch, durch einen früheren privaten Kaufvertrag oder durch ein Erbe wurde der jetzige Eigentümer (Verkäufer) nicht eingetragen.

Der Notar wird bereits im Vorfeld dafür Sorge tragen, dass dies entsprechend im Grundbuch aktualisiert wird.

• Die Immobilie wird genau beschrieben

Also wie viel Quadratmeter, an welche Grundstücke die zukünftig eigene Parzelle angrenzt. Sowie die genaue Betitelung mit Registernummern.

• Lasten und Belastungen

Dies sind Hypotheken (hipoteca), Wegerechte (servidumbre de paso), Nießbrauchrechte (derecho de usufructo), Grunddienstbarkeiten (servidumbre real), Vollstreckungsverfahren, evtl. Steuerforderungen der Finanzbehörden, Mietverträge (Mieter haben ein gesetzlich garantiertes Vorkaufsrecht, welcher dieser innerhalb von 30 Tagen nach Kenntnisnahme der Verkaufsbedingungen ausüben muss)

Nicht alles kann man aus dem Grundbuch erfahren.

Was benötige ich denn noch? Werden Sie fragen!

Hier die Antworten darauf:

Bebaubarkeit des Grundstücks

Dies wird bei der Gemeindeverwaltung erfragt. Hier gibt es entsprechende Infos über den Bebauungsplan (cedula urbanistica). Daraus ergeht wie viel Prozent der Fläche bebaut werden dürfen, die Höhe der Bruttogeschossfäche, Grenzabstände sowie maximale Gebäude- und Geschosshöhe.

Baugenehmigung, Bauabnahme und Neubauerklärung

Logischerweise darf auch in Spanien ein Gebäude nur mit einer Baugenehmigung (licencia municipal de obra) errichtet werden. Wurde der Bau vorschriftsmäßig nach den Plänen erstellt, wird eine Bauabnahmebescheinigung erteilt. Daraufhin wird vom Bauherrn die Neubauerklärung (declaration de obra nueva) beim Notar in das Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.

Sollten in diesen Papieren bestimmte Bauteile oder Erweiterungen des Gebäudes nicht mit aufgeführt sein, dann dürfte es sich hierbei um nicht genehmigte Gebäudebestandteile handeln.

Verunsichert? No Problem - wir geben Ihnen Sicherheit!

Bei einem Kauf durch uns, wird alles diesbezüglich durch einen Notar geprüft und Sie stehen anschließend im Grundbuch (Registro de la Propiedad) als glücklicher Eigentümer!

Zum Schluss muss die Escritura drei Stempel aufweisen!

1. Der Eingangsstempel des Eigentumsregisters
2. Der Stempel des Eigentumsregisters, aus dem hervorgeht, dass die Eintragung im Eigentumsregister erfolgt ist
3. Finanzamtstempel, den gibt’s wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist

Wird meine Kaufabsicht, ähnlich wie mit der Auflassungsvormerkung im deutschen Grundbuch, auch in Spanien geschützt?

Hierzu ein ganz klares Jaein!

Dies übernimmt der Eingangsstempel des Antrags beim Eigentumsregister. Dieser hat 60 Tage Gültigkeit und daraus kann entnommen werden, dass eine Eintragung oder Löschung einer Angelegenheit beantragt ist. Innerhalb dieser 60 Tage ist das beantragte Anliegen geschützt.

Ist also nicht genauso wie im meistens kalten Germany, aber eine gewisse Absicherung gibt es dann doch.

 Weiter mit Teil 6.