Frage Nr. 5 - Was für Kaufnebenkosten gibt es und wie hoch sind diese?
Die Kaufnebenkosten für den Käufer unterteilen sich in 2 Kategorien:
1. Die einmaligen Kaufnebenkosten
Laut gesetzlicher Regelung werden die einmaligen Kaufnebenkosten für Registereintrag (Grundbuch), Notar und Gestoria (Dienstleister welcher die notwendigen Behördengänge übernimmt. Sind oftmals dem Notariat angegliedert. Vieles übernehmen auch die Maklerbüros) zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
Es kann allerdings anderes vereinbart werden, was heutzutage in der Regel stattfindet. So dass der Käufer die Kosten alleine trägt.
Hierfür müssen Sie zwischen 2 – 3 % vom Kaufpreis veranschlagen.
Sollte der Notar nicht zweisprachig sein oder Sie als Käufer nicht fließend spanisch sprechen, ist auch noch ein vereidigter Dolmetscher hinzuzuziehen.
2. Die einmaligen Steuern
Hier werden Mehrwertsteuer (IVA) und Grunderwerbsteuer (ITP) unterscheiden. Je nach Immobilienart fällt eine der beiden Steuerarten an.
Hier fällt überall die IVA (Mehrwertsteuer) an:
Bei dem Kauf von schlüsselfertigen Neubauten und dem individuellen Neubau fallen 10 % IVA an.
Für Umbauten, Reparaturen etc. sind allerdings 21 % IVA fällig.
Neu erschlossene Baugrundstücke werden bei dem Erstverkauf auch mit 21 % IVA belegt.
Ansonsten wird bei Baugrundstücken noch wie folgt unterscheiden:
Kauf von einem Unternehmer: 21% IVA
Kauf von Privat: 10 % IVA
Sollten Sie Gewerberäume oder Garagen erwerben. Dann sind 21 % IVA fällig.
Sofern gemeinsam mit einem Wohnhaus nicht mehr als 2 Garagen verkauft werden, sind es nur 10 % IVA.
Bei mehrwertsteuerpflichtigen Immobilienverkäufen kommt die IVA in der Regel noch auf den Kaufpreis oben drauf. Fragen Sie daher immer nach!
Die Stempelsteuer (A.I.D.). Diese wird zusätzlich zur IVA vom Notar für die Beurkundung in Höhe von 1,2 – 1,5 % berechnet. Diese kann je nach Provinz auch differieren.
Auf den Kanaren gelten andere Sätze. Hier gibt es auch keine IVA sondern eine Inselsteuer (I.G.I.C.), diese lag zuletzt bei 7 %.
Hier fällt überall die ITP (Grunderwerbsteuer) an:
ITP = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Diese ist fällig beim Kauf von Gebrauchtimmobilien sprich Wiederverkäufen.
Die Höhe kann hier je nach Provinz differieren, ähnlich wie in den einzelnen deutschen Bundesländern der Satz der Grunderwerbssteuer unterschiedlich hoch ist.
Gibt es keine gesonderte Regelung in der Provinz, beträgt die ITP 8 %.
Die Grunderwerbsteuer ist innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Finanzamt anzumelden und zu bezahlen.
Die Stempelsteuer (A.I.D.) fällt bei Kauf einer Gebrauchtimmobilie nicht an.
Mal wieder einen tausender gespart!
Auf den Kanaren gilt für die ITP auch wieder ein anderer Satz. Dieser lag zuletzt bei 6,5 %.
War’s das jetzt mit Steuern? Weit gefehlt! Aber in welchem Land ist das anders?
Auf den Verkäufer kommen auch diverse Steuern zu:
Die Plusvalia – die Wertzuwachssteuer
Dies ist eine Gemeindesteuer und beziffert den Wertzuwachs vom Grundstück (nicht der Gebäude!) seit dem letzten Verkauf.
Die Plusvalia wird von der Gemeinde festgelegt. Sie berechnet sich auf Grundlage der Besitztumsjahre und dem Katasterwert (valor catastral).
Die Gewinnsteuer (einmalige Einkommensteuer)
Die Höhe ist abhängig davon, ob der Verkäufer (Steuerschuldner) Resident (daher unbeschränkt steuerpflichtig) oder Nicht-Resident (beschränkt steuerpflichtig) ist.
Resident
Hier wird die Steuer im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben.
Wenn sich die Immobilie länger als ein Jahr in Ihrem Eigentum befand, dann ist der Gewinn aus dem Verkauf nur mit 15 % zu versteuern.
Hatten Sie die Immobilie am Stichtag 31.12.1996 bereits schon mindestens 10 Jahre im Besitz?
Gratulation!
Dann bliebt Ihr Veräußerungsgewinn STEUERFREI!
Nicht-Resident
Der Veräußerungsgewinn muss mit einem Prozentsatz von pauschal 19 % versteuert werden.
Dieser berechnet sich vereinfacht dargestellt aus der Differenz zwischen Kaufpreis + Auslagen (Steuer, Notar, usw.) + Kosten für Reparaturen (multipliziert mit einem Koeffizienten des Inflationsausgleiches im Bereich 1,XXX) und Anschaffungswert - Auslagen.
Der Quellenabzug (retención en la fuente)oder Gewinnsteuer-Vorauszahlung
Der Käufer, welcher von einem Nicht-Residenten eine Immobilie erwirbt, muss 3 % des Kaufpreises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer an das spanische Finanzamt bezahlen.
Dies übernimmt in der Abwicklung oft ein Vertreter der Gestoria beim Notariat. Als Einzahlungsbeleg wird das quittierte Formular 211 (Modelo 211) benötigt.
Auch hier gilt wieder die bereits oben beschriebene
10-Jahresregelung mit Stichtag 31.12.1996 = Steuerfreiheit